Jämähtääkö asuntokauppa? Minne asti euribor nousee? Onko aiemmin otettuihin, isoihin asuntolainoihin enää varaa?
Uutisista saattaa saada mielikuvan, että asuntokauppa on täysin pysähdyksissä. Hypoteekkiyhdistyksen pääekonomisti Juhana Brotherus sanoo, että tilanne on ehkä varovainen, muttei enää yhtä hiljainen ja huolestunut kuin vuoden 2022 lopussa.
– Asuntokauppa ei pysähdy kokonaan koskaan. Edes koronakevään pahimpaan eristäytymisen aikaan tai finanssikriisin syövereissä markkina ei täysin seisahtunut. Oli sitten nousu- tai laskukausi, tarve muuttaa säilyy, sillä jälkikasvua syntyy tai elämä muuten muuttuu.
Perinteisesti asuntomarkkinan tilaa kuvataan vertaamalla sitä vuoden takaisiin lukuihin, mutta viime vuosien erikoistilanne vaikeuttaa vertailua. Siksi Brotherus vertaa nykytilaa mieluummin vuoteen 2019, jolloin mitään kovin poikkeuksellista ei tapahtunut. Tällä hetkellä kauppa käy siihen verrattuna noin kolmasosan hiljaisemmin.
– Hintataso on edelleen korkea, mutta osittain korona-ajan pomppua on sulanut päältä pois.
Kolme pahaa: kustannukset, korot ja sota
Brotherus nimeää kolme suurinta syytä asuntomarkkinan hidastumiseen: kustannukset, korot ja sota. Välttämättömien kustannusten, kuten sähkön, ruoan ja liikkumisen, hinnannousu vaikuttaa kaikkien elämään. Korkotason nousu taas hidastaa asuntokauppaa suoraan. Näin on etenkin siksi, ettei korkotason lakipisteestä ole vielä selkeää kuvaa.
Hankalin kolmesta peikosta on Brotheruksen mukaan sotapelko. Poikkeustila on jatkuvasti ihmisten mielissä, mikä näkyy suoraan kuluttajien luottamuksessa. Kuluttajien ja yritysten luottamuksen välillä on iso epäsuhta.
– Kuluttajat ovat hyvin huolissaan ja odottavat lamaa. Yrityksissä, kuten kaupan alalla ja palvelualalla, joilla kilpaillaan kuluttajien euroista, ei ajatella samoin.
Ilmoilla on korkojen suhteen jopa inhorealismia.
Brotheruksen mukaan talouskasvu kyllä hiipuu ja edessä voi olla pieni taantuma. Kuluttajille epävarmuus ja talouden heilahtelut ovat kuitenkin tässä tilanteessa hankalampia sietää kuin yrityksille. Yrityksiä turvallisuuspoliittiset kriisit eivät samalla tavalla horjuta, eikä kustannusten nousu välttämättä näy kaikessa yritystoiminnassa. Kaikki yritykset eivät ole myöskään yhtä velkaantuneita kuin moni asunnonomistaja.
Osalla asunnon oston lykkäämiseen vaikuttaakin käytännön kustannusten sijaan pelko. Poikkeuksellisissa oloissa suuren hankinnan tekemistä lykätään ja samoissa neliöissä asutaan vielä vähän aiottua pidempään.
– Ilmoilla on korkojen suhteen jopa inhorealismia. Korot nousivat nopeasti. Moni ajattelee niiden jatkavan nousuaan ja tekee laskelmia ylivarovaisesti.
Hypon pääekonomistin Juhana Brotheruksen mukaan asuntojen hintataso on edelleen korkea, vaikka korona-ajan pomppua on sulanut päältä hieman pois.
Hinnat eivät nouse vielä hetkeen
Psykologinen pelko saattaa hälvetä ja asuntokaupan solmu aueta vielä tämän vuoden aikana. Brotherus pitää todennäköisenä, että loppuvuodesta asuntokauppa käynnistyy ja patoutunut kysyntä purkautuu. Ne, joilla on edelleen mahdollisuus ostaa asunto, lähtevät kaupoille.
Asuntojen hinnat eivät kuitenkaan ala nousta saman tien. Myyntisivustoille on kertynyt paljon myymättä jääneitä asuntoja, joiden hintoja myyjät eivät ole tohtineet laskea.
Suomeen mahtuu useita samanaikaisia todellisuuksia.
– Markkinalle on kertynyt varastoa, ja hinnat kääntyvät nousuun vasta, kun varasto on syöty, mahdollisesti vuoden 2024 puolella.
Myös uusia myytäviä asuntoja valmistuu tänä vuonna poikkeuksellisen paljon, ja uusien asuntojen virta hillitsee hintakehitystä. Brotherus uskoo uudisrakentamisen määrän sukeltavan tämän vuoden jälkeen, joten asuntopula ja hinnannousupaine saattavat kasaantua ensi vuoteen. Silloin tänä vuonna aloitetut rakennusprojektit valmistuvat, eikä uusia tule enää aiempaan tahtiin.
Brotherus myös huomauttaa, että Suomeen mahtuu useita samanaikaisia todellisuuksia.
– Suurin osa Suomen paikkakunnista menettää väestöä. Kun uudistuotantoa ei ole lainkaan ja väestö vanhenee, palataan koronaa edeltävään trendiin, jossa asuntojen hinnat hiipuvat samaa tahtia väestön vanhenemisen kanssa.
Hinnannousupotentiaalia on lähinnä isojen kaupunkien lähialueilla. Etätöiden yleistyminen on jonkin verran laajentanut asuntokysyntää isojen kaupunkien ympärille. Toisaalta myös sellaiset paikat pärjäävät, joilla on tarjota asukkaalle jotain uniikkia.
– Lapissa, kuten Rukalla ja Levillä, rakennetaan paljon ja väestö kasvaa. Pohjoisessa on tarjota ainutlaatuinen elinympäristö ja vapaa-ajanviettomahdollisuuksia.
Kolmeen prosenttiin kannattaa totuttautua
Brotherus kehottaa asunnonomistajia ja -ostajia totuttautumaan noin kolmen prosentin korkotasoon. Toistaiseksi korot vielä nousevat, mutta niiden povataan kääntyvän laskuun. Brotherus uskoo, että vuoden 2024 lopussa korko alkaa pikemmin numerolla 2 kuin 3.
– Kaikki matalan koron perustekijät ovat edelleen voimassa. Tuottavuuskehitys on heikkoa, väestö ikääntyy, syntyvyys on vähäistä ja säästämishalukkuus on voimakasta, eikä näissä ole nähtävissä muutosta.
Edes viiden prosentin euribor ei tarkoittaisi vielä romahdusta tai pakkomyyntiaaltoja, sillä viimeisen kymmenen vuoden aikana pankkilainaa hakeneiden talous on stressitestattu kuuden prosentin korolla.
Brotheruksen vinkki asunnonostoa miettiville on, että jos oma asumistarve on pysyvä ja kohdalle osuu sopiva asunto, kannattaa ennemmin toimia kuin odottaa.
– Asuntomarkkinoille astumisen täydellinen ajoittaminen on vaikeaa ellei mahdotonta. Vaikka muutaman kuukauden päästä hinnat olisivat keskimäärin nykyhetkeä matalammat, juuri itselle sopivaa asuntoa ei välttämättä ole enää myynnissä. Asunnon osto on pysyvämpi asia kuin yhden vuoden juttu.
