Tärkeintä on tuntea paikalliset vuokramarkkinat. Ne vaikuttavat riskitasoon monella tapaa: jos vuokralaisehdokkaita alueella on vain vähän, riskit kasvavat. Mitä enemmän hakijoita on, sitä helpompaa vuokralaisen valinnassa on onnistua.
Vuokramarkkinoiden ohella korostuu luotonhallinnan merkitys. Vuokralaisen maksukyvystä on varmistuttava parhaansa mukaan, jotta asiakasvalinta onnistuu. Perinteisesti vuokranantaja nojaa analyysissään maksuhäiriötietoon. Maksuhäiriö yleensä jäävää hakijan kisan ulkopuolelle ainakin, jos vakuuksia ei aseteta.
Monipuoliset taustatiedot vuokralaisen luvalla
Maksuhäiriöihin nojaava valintatapa on yleinen, mutta katsoo asiaa vain yhdeltä kantilta. Vuokralaisen luvalla on nykyään mahdollista saada hänen maksukäyttäytymisestään monipuolisempaa tietoa, ja monipuolisessa analyysissä kurkistetaan pintaa syvemmälle.
Esimerkiksi Lowellilla on käytössään paljon maksuhistoriatietoja, jotka ristivalottavat yksilön maksukäyttäytymistä: Mikä lasku kuitataan, mikä ei? Ja löytyykö maksudatasta jokin punainen lanka?
Henkilöllä voi esimerkiksi olla useampikin maksuhäiriömerkintä, mutta samaan aikaan jokainen vuokra on kuitattu eräpäivänä. Jossakin toisessa tapauksessa taas muut laskut maksetaan, mutta vuokranmaksua jarrutetaan jatkuvasti. Vuokralaisen valinta onkin kestävämmällä pohjalla, kun päätöksen takana on laajempi tiedonhakuprosessi.
Maksutiedon keräämistä ja tarkastelua kannattaa jatkaa myös sen jälkeen, kun vuokrasopimus on tehty – ja silloinkin kun vuokrat maksetaan säntillisesti. Onnistuneesta valinnasta oppii. Onnistumisia kannattaa opetella mallintamaan, sillä ne auttavat kehittämään vuokralaisen valintaprosessia.
Kun omien tietojen luovuttamisesta on tehty helppoa ja miellyttävää, vuokranantaja saa vuokra-asunnon hakijoista enemmän arvokasta tietoa.
Tietojen luovutus voi olla mukava kokemus
Tulevat vuokralaiset kannattaa huomioida asiakaskokemuksen keinoilla alusta saakka. Kokemusta parantaa esimerkiksi se, että vuokralaisen näkökulmasta usein ikävä maksutietojen tarkistus on häivytetty mahdollisimman taka-alalle. Tietojen tarkistukseen tarvitaan toki vuokralaisen suostumus, ja sen myöntämisestä on syytä tehdä mahdollisimman vaivaton kokemus.
Verkkoympäristössä tämä onkin mahdollista saavuttaa siten, että tietyt nettihakemuksen täyttövaiheet – kuten luottopäätöksen tekeminen – automatisoidaan mahdollisimman pitkälle. Intuitiivinen verkkokokemus saa hakijan sujahtamaan hyvin ohjautuvasti hakemusprosessin läpi, ja kohta jo peukutetaan: luottoehdot täyttyvät, hakemus jätetty, onnea matkaan!
Verkkopalvelua voidaan tuunata paljon tätäkin pidemmälle. Hakija voi luovuttaa vuokranantajan käyttöön laajempia tietoja maksukäyttäytymisestään, jos palveluun on rakennettu tällainen mahdollisuus. Luvan myötä vuokra-asunnon hakijalle voidaan tarjota maksukäyttäytymisen mukaan räätälöityviä kohteita. Kohdetarjonnan säätäminen vuokralaisen – ja tiettyjen riskiasetusten – mukaan on varmasti tulevaisuuden suunta.
Vuokra myöhässä – mitä nyt?
Kenelle tahansa vuokralaiselle voi sattua maksussa virheitä, ja vuokra voi jäädä rästiin. Se, miten vuokranantaja toimii tässä tilanteessa, on vuokrasuhteen tulevaisuuden kannalta usein hyvin merkittävää.
Tässä kohtaa on olemassa kaksi koulukuntaa. On tarkka toimintatapa, jossa eräpäivän umpeutumisen jälkeen ryhdytään aktiivisesti toimiin vuokramaksun saamiseksi nopealla aikataululla. Toiset valitsevat puolestaan joustavamman linjan, jolloin ymmärretään vuokralaisen näkökantoja, odotellaan ja luovitaan loivasti.
Kumpikaan tapa ei välttämättä yksin johda parhaisiin mahdollisiin lopputuloksiin. Sen sijaan vuokralaisen maksukäyttäytymistietojen analysointi voi tarjota kaivattuja avaimia tilanteen avaamiseksi. Tutkimustulokset kertovat meille esimerkiksi sen, että ihmisen aikaisempi maksukäyttäytyminen ennustaa tulevaa maksukäyttäytymistä. Kun vuokranantajalla on tietoa jo ennalta, hän voi räätälöidä toimintamallin tilannekohtaisesti.
Sekin täytyy muistaa, että vuokranantaja luo tulevaisuutta menneisyyden kautta, ja toimintakulttuuri muokkaa vuokralaisen asenteita. Vaikka vuokralaisen maksukykyyn voikin olla vaikea vaikuttaa, viisas vuokranantaja pitää huolta siitä, että ei ainakaan omilla toimillaan heikennä vuokralaisen maksuhalua.
